Cháu có thắc mắc muốn xin ý kiến của Sở Tài nguyên và Mội trường, Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Thuận Châu, nội dung cụ thể như sau:

Gia đình Cháu sống chung 3 thế hệ (gồm Ông bà nội, bố mẹ, các cháu) Năm 1999 ông nội cháu được UBND huyện Thuận Châu cấp 01 giấy chứng nhận QSD đất số O 503511 với tổng diện tích là 7.720,0 m2 trong đó đất ở tại nông thôn 400,0 m2; đất trồng cây lâu năm 3.900,0 m2; đất lúa 3.420,0 m2. Tài sản được cấp cho hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy năm 1999. Đến năm 2005 bố mẹ cháu đẻ ra cháu đến nay cháu chưa kết hôn. Năm 2023 cháu có nhận chuyển nhượng thửa đất trồng cây lâu năm diện tích là 320,0 m2 thửa đất trên là tài sản riêng bố mẹ cháu mua cho cháu và đứng tên cá nhân là bà Lường Thị Phương Trang. Sau đó cháu xin chuyển mục đích sử dụng đất 270,0 m2 sang đất ở tại nông thôn (hạn mức giao đất ở tại địa phương cháu là 300,0 m2). Nay Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Sơn La xác định diện tích cháu xin chuyển mục đích là vượt hạn mức và cháu đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với nhà nước xong.

Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Sơn La đã có hướng dẫn tại Công văn số 205/VPĐKĐĐ-ĐKCGCN ngày 07/3/2024 của Văn phòng Đăng ký đất về việc hướng dẫn khó khăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề tính hạn mức khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định hạn mức chỉ quy định đối với hộ gia đình hoặc cá nhân (không quy định đối với chị tiết của từng cá nhân trong hộ gia đình).

Nhưng cháu vẫn đang thắc mắc nội dung hướng dẫn trên vẫn chưa được thỏa đáng và rõ ràng vì theo tôi tìm hiểu các quy định cụ thể như sau:

Nguồn tài liệu tại trang web hỏi đáp chính sách tài chính, bộ tài chính https://mof.gov.vn/hoidapcstc/home/cthoidap/60740

“Câu hỏi: Kính thưa Bộ Tài chính: trong quá trình thẩm định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang làm đất ở của các hộ gia đình, cá nhân gặp một số vướng mắc trong việc xác định hạn mức đất ở. Tại Thông tư 76 của Bộ Tài chính đã hướng dẫn xác định hạn mức đất ở nhưng trong quá trình thực hiện tại địa phương còn nhiều ý kiến chưa thống nhất việc xác định hạn mức đất ở đối với trường hợp hộ gia đình đã được công nhận đất ở nhưng sau đó 1 thành viên trong gia đình mua đất đứng tên 1 lô đất khác và xin chuyển mục đích sang đất ở thì cách xác định hạn mức cho cá nhân thành viên đó như thế nào? Cụ thể: VD: Hộ gia đình ông Nguyễn Văn Sáng có 4 thành viên (ông sáng, vợ ông sáng, con trai Nguyễn Văn Nam, con gái Nguyễn Thị Giang), năm 2002 hộ ông sáng được nhà nước cấp GCNQS đất công nhận 360m2 đất ở, tại thời điểm cấp GCN con trai Nguyễn Văn Nam 3 tuổi, năm 2018 anh Nam mua 1 lô đất nông nghiệp sau đó năm 2019 xin CMĐ sang làm đất ở. Hạn mức giao đất ở của tỉnh là 360m2 đối với hộ gia đính, cá nhân. Vậy khi ông Nam CMĐ sang đất ở 100m2 là xác định trong hạn mức hay ngoài hạn mức? Xin trân trọng cảm ơn!

26/09/2019

 Trả lời:

- Tại Điểm b Khoản 2 Điều 5, Khoản 1 Điều 7 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính quy định

“Điều 5. Xác định tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại khoản này được hướng dẫn như sau:

...2. Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

...b) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Điều 7. Xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; diện tích đất ở được xác định trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất được hướng dẫn như sau:

1. Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở tại địa phương nơi lựa chọn đầu tiên.

Căn cứ các quy định trên, việc xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được xác định một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Vì vậy, trường hợp hộ gia đình Ông Sáng (gồm 04 thành viên: 2 vợ chồng Ông Sáng, con trai Nguyễn Văn Nam, con gái Nguyễn Thị Giang) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định diện tích đất ở trong hạn mức và cấp GCNQSD đất ở theo quy định pháp luật đất đai thì nay thành viên trong hộ gia đình Ông Sáng chuyển mục đích sử dụng đất thì không được xác định hạn mức diện tích đất ở nữa.”

Căn cứ trường hợp trên: Là anh Nguyễn Văn Nam là thành viên trong hộ gia đình và đã được  cấp GCNQSD đất ở theo quy định vào năm 2002 và khi chuyển mục đích sử dụng đất năm 2019 thì không được xác định hạn mức diện tích đất ở nữa.

So sánh với trường hợp trên đối với trường hợp của cháu do chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất, chưa chuyển mục đích sử dụng đất lần nào do đó khi cháu xin chuyển mục đích sử dụng đất lần đầu. Văn phòng đăng ký đất đai xác định diện tích cháu xin chuyển mục đích lần đầu 270m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở là vượt hạn mức là sai.”

Mặt khác căn cứ theo nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất

Tại Khoản 1, 2, 3, 4 và Khoản 6 Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Điều 10. Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

2. Trong hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất thì được cộng các mức giảm của từng thành viên thành mức giảm chung của cả hộ, nhưng mức giảm tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức giao đất ở.

3. Trong trường hợp người thuộc đối tượng được hưởng cả miễn và giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này hoặc các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan thì được miễn tiền sử dụng đất; trường hợp người thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất nhưng có nhiều mức giảm khác nhau quy định tại Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan thì được hưởng mức giảm cao nhất.

4. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 11, Điều 12 Nghị định này chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được miễn, giảm và tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này.

… 6. Người sử dụng đất chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất sau khi thực hiện các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định”.

Từ các nội dung trên cháu xin hỏi việc xác định diện tích xin chuyển mục đích sử dụng đất của cháu là vượt hạn mức có đúng hay không ?. Trong khi cháu chưa được cấp chứng nhận QSD đất trong cùng hộ gia đình cháu. Cá nhân cháu chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất lần nào, chưa được chuyển mục đích lần nào. Cháu kính mong Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Sơn La xem xét giải thích thắc mắc của cháu nêu trên. Cháu xin chân thành cảm ơn, và mong sớm được trả lời.

Kính gửi sở tài nguyên và môi trường tỉnh Sơn La

Tôi có mua một mảnh đất tại tiểu khu 3 thị trấn Bắc Yên huyện Bắc Yên tỉnh sơn La. Tôi có làm hồ sơ để tách bìa vào năm 2021 nhưng phòng tài nguyên môi trường huyện băc yên không nhận hồ sơ và trả lời rằng hiện tại huyện bắc yên đang đình chỉ việc làm bìa đỏ. Năm nay tôi có đi làm lại thủ tục sang tên và tách bìa nhưng được trả lời rằng phải làm đơn xin thay đồi địa chỉ đất trước ( vì khi chia lại địa giới hành chính huyện Bắc Yên thì địa chỉ đất của tôi mua thuộc tiểu khu 3 thị trấn Bắc Yên đã chuyển thành xã Phiêng Ban huyện Bắc Yên) nhưng nay xã Phiêng Ban trả lời tôi là không thể làm được. Tôi đã đi phòng đăng kí đất đai huyện Bắc Yên, Địa chính thị trấn Bắc Yên, địa chính xã phiêng ban nhưng không có cơ quan nào cho tôi  một câu trả lời nào bằng văn bản hay hướng dẫn cụ thể. Hiện tại tôi đang rất muốn làm nhà ở. Nên tôi mong Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Sơn La cho tôi một hướng dẫn cụ thể để thuận tiện cho việc tách và sang tên bìa. Tôi làm hai thửa đất thửa thức 1 là số 19 tờ bản đồ số 5. 2 là thửa đất số 37 tờ bản đồ số 5. Địa chỉ :  Tiểu Khu 3 Thị Trấn Bắc Yên Huyện Bắc Yên Tỉnh Sơn La.